Город Ивано-Франковск по размеру небольшой. По документам, в нем проживает около 230 тысяч граждан. По правде, конечно, — намного меньше, потому как работы здесь хорошей нет, а до Европы рукой подать – и там хорошая работа есть. Статья эта, однако, не о работе в городе Ивано-Франковск, а о недвижимости в Украине, и Франек (так нежно зовут Ивано-Франковск местные жители) мы решили просто использовать для иллюстрации, потому как для небольшого города проще провести строительные исчисления.

На пике советского строительства, в 1989 году, в Ивано-Франковске строили 100 тысяч квадратных метров жилья в год. В прошлом, 2016 году, в городе построили 400 тысяч метров жилья, в позапрошлом, 2015-м — 360 тысяч метров. И так далее. Нет у нас в стране ни одной другой такой отрасли народного хозяйства, в которой мы в четыре раза превзошли бы объемы производства по сравнению с 1989 годом. Скажем больше — почти во всех других отраслях мы к тому уровню еще даже не вернулись, а есть отрасли, где мы никогда даже уровня 1989 года больше не увидим, и таких, кстати, немало.

Строительная отрасль Ивано-Франковска в экономическом плане сегодня самая главная и крупная в городе. Она, пожалуй, больше, чем вся остальная городская экономика вместе взятая. В ней работают десятки предприятий и тысячи людей. Остановись завтра во Франеке стройка — и город встанет, экономика рухнет, все население обнищает в считанные дни, потому как работы лишится половина трудоспособного населения. С чего же ей, такой громадной стройке, встать, спросите вы? Логичный вопрос. Давайте попробуем посчитать и разобраться в рынке недвижимости Ивано-Франковска, дабы ответ на этот вопрос найти.

Если считать таким способом, как посчитано выше, то выйдет, что предложение на рынке жилой недвижимости Ивано-Франковска в два раза превышает спрос.

Среднеевропейские нормы жилплощади, необходимой для комфортного проживания, колеблются в районе 20 квадратных метров на человека. Двухкомнатная квартира площадью 60 квадратных метров на семью из 3 человек, в принципе, является очень даже достойным жилищем по нормам любого европейского государства. С 1989 года по сегодняшний день — за 27 лет — в городе построили навскидку порядка 5 миллионов квадратных метров жилья. В среднем, по 180 тысяч метров год. В 90-х строили, может, те же 100 тысяч, потом начали строить по 200 тысяч, затем по 300 тысяч, и так далее. Так вот, если эти 5 миллионов метров поделить на 20 метров, необходимых для одного человека, то выйдет, что в городе построили жилья на 250 тысяч человек. Вернемся в начало нашей статьи. Во Франеке проживает 230 тысяч… по документам. В реальности вряд ли в городе сегодня можно насчитать и 200 тысяч человек. Есть еще один момент, который также необходимо взять в расчет. К 1989 году, по большому счету, жилищный вопрос в Ивано-Франковске был решен. Может, он был решен советским способом – на одного человека было не 20 метров, а 15, но, в любом случае, жилья было достаточно. Советские 15 метров плюс 20 метров за последние 27 лет — в общем, получается 35 метров на человека. А если учесть, что население города с 1989 года, скорее всего, сократилось процентов этак на 10-20, то выйдет все 40 квадратных метров на душу франковского населения.

Если считать таким способом, как посчитано выше, то выйдет, что предложение на рынке жилой недвижимости Ивано-Франковска в два раза превышает спрос. Таких перекосов в Европе нигде нет и, наверное, никогда и не было. Ну, предложение жилья может превышать спрос на 10%. Ну, при большом, очень большом дисбалансе — на 20%. Но чтобы в два раза – это противоречит здравому рыночному смыслу. Однако объяснение жилищным метаморфозам в Ивано-Франковске есть, и оно довольно несложное. Из города на заработки в Европу уехало много людей. За год работы где-нибудь в Испании или Италии хороший франковский плиточник с легкостью заработает себе на большую двухкомнатную квартиру на родине. Заработанные деньги в Европе ему девать некуда. Причем, если он там живет нелегально, то в буквальном смысле слова.  А если даже у него и есть разрешение на проживание, то, положив сумму в местный банк на депозит, он с трудом получит 1% в год. А вот дома, во Франеке, он может приобрести квартиру и сдавать ее в аренду, получая куда больше, чем 1%. К тому же, квартиры всегда росли в цене — можно еще больше заработать. Затем цены, правда, рухнули, но такой урок можно выучить только на собственной шкуре. Те, кто приобретает жилье впервые, не получив подобных уроков, угрозы в покупке не видят. Последние пару лет люди стали скупать жилье, потому как оно стало невероятно дешевым. В Ивано-Франковске есть варианты стоимостью по 200 долларов за квадратный метр. То есть крепкая двухкомнатная квартира может стоить 10 тысяч долларов. Она будет без ремонта, после строителей и, скорее всего, из очень плохих материалов, но кого это вообще волнует, если это «двушка» за 10 тысяч долларов. Очень хороший франковский плиточник, работающий в Италии, ведя экономную жизнь в Италии, таких квартир во Франковске может за год купить целых две. Кроме этого, нужно понимать, как себя такой плиточник будет потом чувствовать. Ведь в Италии он простой рабочий, а у себя дома он большой человек – у него есть квартира. Да что там квартира — после нескольких лет работы в Италии таких квартир у него во Франковске с легкостью может быть пять, шесть, семь… Во Франеке он серьезный человек, а в Италии — плиточник.

Люди уверены, что это уже самое дно, дешевле не будет, а потому надо брать. А ведь те, кто покупал жилье год назад, очевидно, думали так же, но с того времени цены просели еще немного.

Таких франковских плиточников, слесарей, сантехников в Евросоюзе сегодня десятки тысяч человек трудятся. Эти люди могут без больших сложностей купить на рынке родного города тысяч этак пятьдесят квартир в качестве инвестиций, потому как деть свои деньги им некуда, а моральное удовольствие от таких инвестиций немалое. Пятьдесят тысяч франковских квартир — это, наверное, как раз половина из тех пяти миллионов квадратных метров жилой недвижимости, построенных с 1989 года. Иными словами, спрос на квартиры в Ивано-Франковске вроде бы имеется, но конец его уже очень хорошо виден. Плиточники из Италии в макроэкономике понимают мало, но жизненной сноровки им не занимать. Он все видят и все понимают. Большинство недавно построенных домов стоят почти пустые, даже те, которые были сданы несколько лет назад. Цена на квартиры продолжают падать. Большинство тех, кто покупает квартиры сегодня, делают это исключительно из-за дешевизны. Люди уверены, что это уже самое дно, дешевле не будет, а потому надо брать. А ведь те, кто покупал жилье год назад, очевидно, думали так же, но с того времени цены просели еще немного.

Жители Ивано-Франковска абсолютно уверены, что рано или поздно стоимость жилья все же начнет расти. Так было всегда, будет и в этот раз. По-другому, ведь не может быть — жилье у нас всегда было в дефиците, а потому пользовалось очень большим уважением. За счет этого уважения оно до сих пор и держится на плаву. Однако на рынке недвижимости может быть и другое развитие событий. К примеру, такое как в городе Тарту, Эстонская республика. Город этот по эстонским масштабам сравним с Ивано-Франковском. А еще они похожи как две капли воды, потому что и из Тарту, и из Франковска уехало множество людей, особенно тех, которые были в состоянии платить. Остались в основном неплатежеспособные старики и дети. Так вот, там можно снять в аренду квартиру за 10 евро в месяц… плюс около 200 евро в месяц вам обойдутся коммунальные услуги. Коммунальные тарифы в нашей стране стремительно растут. До эстонских им еще, конечно, далеко, но такими темпами это просто вопрос времени, пока мы их, эстонцев, догоним. А что будут итальянские плиточники делать с пятью квартирами во Франике, которые можно будет сдать разве что за 10 евро в месяц, непонятно.

Иван Пырьев

Print Friendly, PDF & Email