Продаж і покупка нерухомості — важливі кроки, які вимагають уваги до багатьох деталей, зокрема й до питань оподаткування. В Україні діють конкретні податкові вимоги, які стосуються як продавців, так і покупців житла. Однак, сучасні технології, такі як криптовалюта, відкривають нові можливості в проведенні угод. Відгуки та огляд Whitebit допомагають зрозуміти, як криптовалюта може бути використана в процесі купівлі або продажу нерухомості, що може вплинути на податкові зобов’язання і спростити фінансові операції. У цій статті ми розглянемо основні податки, які потрібно сплатити під час угод з нерухомістю в Україні, а також особливості використання криптовалюти в цьому контексті.
Які зміни чекають на податки при продажу житла і яку суму потрібно буде сплатити?
Уряд виступив з ініціативою підвищення податків, яку вже офіційно підтримало Міністерство фінансів, пояснивши свою позицію.
Через затримку з прийняттям пакета допомоги від США на початку року, дефіцит бюджету довелося покривати власними коштами, що суттєво погіршило фінансовий стан країни. Зараз виникла потреба закрити цей дефіцит за рахунок внутрішніх ресурсів.
При складанні видаткової частини бюджету було спочатку передбачено завершення активних бойових дій у середині 2024 року. Однак, у зв’язку з поточною ситуацією, витрати доведеться переглянути і збільшити.
Законопроєкт № 11416 щодо підвищення податків, за планами уряду, має поповнити бюджет на 125 млрд грн цього року та на 341,9 млрд грн — наступного.
Основними джерелами для наповнення бюджету будуть:
- 125 млрд грн — від підвищення та введення нових податків;
- 126 млрд грн — заощадження на обслуговуванні та погашенні державного боргу;
- 160 млрд грн — від розміщення ОВДП;
- 89 млрд грн — за рахунок перевиконання плану зі збору податків.
Ці нововведення торкнуться і продавців нерухомості.
На сьогодні оподаткування продажу житлової нерухомості варіюється залежно від кількості проданих об’єктів протягом року.
- Якщо це перша угода у календарному році, податки не сплачуються.
- З другої угоди стягується 7,5% від вартості об’єкта (5% податку, 1% до Пенсійного фонду та 1,5% військового збору).
- Третя угода (або друга, якщо право власності зареєстроване менше трьох років тому) оподатковується на рівні 19,5% — 18% ПДФО плюс 1,5% військового збору.
- Якщо об’єкт перебуває у власності більше трьох років, то ПДФО не сплачується, і діє тариф у розмірі 7,5% за аналогією з другою угодою за рік.
Ця градація була введена для боротьби зі спекулянтами, які скуповували квартири на стадії котловану та перепродавали їх за вищими цінами.
Якщо новий законопроєкт буде ухвалено, нові податки на перехід прав власності складуть 11%, якщо:
- Ваше право власності зареєстровано у державному реєстрі менше трьох років.
- Це друга угода з продажу житлової нерухомості за рік.
- Ви продаєте нежитлову нерухомість (5% + військовий збір стягуються незалежно від дати укладання договору).
А 23% потрібно буде сплатити, якщо:
- Це друга угода з продажу житлової нерухомості в календарному році, і право власності на неї зареєстроване менше трьох років тому.
- Це третя угода в календарному році, незалежно від дати реєстрації права власності.
Чи будуть податки розподілятися між продавцем і покупцем?
Звісно, весь ринок навряд чи відразу зупиниться. Частина квартир продається з позначкою «терміново», і їх власники будуть прагнути завершити угоду за будь-яких умов, навіть якщо це означатиме додаткові витрати на податки.
Кравець зазначає, що раніше на будь-які спроби посилити контроль ринок відповідав переходом у тінь. «Занижували оціночну вартість нерухомості, і від цієї суми сплачували податки. Але зараз це не вийде, оскільки податки розраховуються на основі оціночної вартості, яку визначає система оцінки Фонду держмайна, тож альтернатив тут немає», — пояснив він.
Луханіна вважає, що багато власників нерухомості можуть запропонувати покупцям розділити витрати на податки.
Такі випадки вже зустрічаються, хоча вони не є масовими. Як правило, домовляються на поділ 50/50. Деякі покупці погоджуються на додаткові витрати, але зазвичай це стосується затребуваних об’єктів — з вигідним розташуванням, хорошими плануваннями або ексклюзивними ремонтами.
У разі підвищення податків таких пропозицій може стати більше, що фактично призведе до прихованого зростання цін на нерухомість.
«Отже, навіть якщо оголошена ціна на квартиру залишиться незмінною, загальний бюджет на купівлю зросте через частку податку, яку продавці спробують перекласти на покупця», — зазначила Луханіна.
З цим погоджується і власник оціночної компанії «Дельта» Роман Рябов. «Будь-який додатковий платіж для продавця буде частково перекладено на покупця. Це підвищить загальну вартість угоди і навряд чи стимулюватиме активність на ринку нерухомості», — каже він.
Для багатьох українців додаткові витрати у кілька тисяч доларів можуть стати вирішальними. Тому рієлтори прогнозують зниження кількості укладених угод.
Підсумки
На завершення можна зазначити, що запропоновані зміни в податковому законодавстві стосовно продажу нерухомості можуть суттєво вплинути на ринок житла в Україні. Підвищення податків змусить продавців переглядати свої стратегії, а покупців — ретельніше оцінювати свої фінансові можливості. Розподіл податкових витрат між сторонами угоди може стати новою нормою, що призведе до прихованого зростання цін на нерухомість.
Для багатьох потенційних покупців ці зміни можуть зробити купівлю житла більш складною та менш доступною. Це, в свою чергу, може призвести до зменшення кількості укладених угод та сповільнення активності на ринку нерухомості. Тому важливо ретельно аналізувати свої можливості та наслідки таких змін перед прийняттям рішень щодо купівлі або продажу житла.
