Даже самые начинающие коммерсанты в Киеве сегодня вам скажут, что бизнес по сдаче помещений в аренду – уже не тема. Однако крупный капитал упорно исполняет на костях коммерческой недвижимости танец смерти. Если они продолжат такими темпами вводить в строй новые торговые центры, то скоро рынок торговой недвижимости в городе Киеве превратится в кладбище торговой недвижимости – самое большое в Европе. Такого количества торговых центров, новых и современных, красивых и обалденных, нет ни в одной европейской столице. А у нас есть. Но для кого их строят счастливые хозяева столь великолепных дворцов торговли. Ни людей, которые бы это все покупали, ни людей, которые бы все это продавали, в Киеве почти не осталось. О том, что экономика страны находится в э…э… скажем, упадке, знают даже в далеком МВФ. Покупательная способность подавляющей части населения рухнула на многие годы вперед. Реальных покупателей в трёхмиллионном Киеве осталось от силы 10% от общего количества проживающих в городе граждан. Программисты, усохший государственный аппарат, рантье, вовремя вышедшие в наличный доллар, – вот, в принципе, и вся армия покупателей Киева на сегодняшний день. Поверьте, это совсем не много людей. Мало того, что их немного, они все очень в потреблении грамотные. Впарить им плохой товар по хорошей цене – невозможно. Они в большинстве своем покупают все им необходимое не в Украине, а за ее границами, куда очень часто ездят. Не меньший кризис произошел и среди продавцов. Они стали жертвами экономических невзгод еще больше, нежели обычные украинские граждане, ведь оказались между молотом и наковальней. С одной стороны – покупатели, которые ничего не покупают, с другой – хозяева помещений, которые аренду из них выжимают.
Как девелоперы не понимают всех социальных изменений, что происходят в стране, – дело абсолютно удивительное.
Так для кого продолжают строить дворцы торговли неуемные девелоперы? Приведем пример их работы в отдельно взятом кусочке украинской столицы. На Столичном шоссе, крепкой киевской окраине, куда без машины не добраться, несколько лет назад построили большой торговый центр. Он, бедный, боролся, боролся за своего покупателя, но так и не смог его побороть. Дабы продолжить столь непростую борьбу, торговому центру достроили вторую очередь. Однако в то же время в радиусе всего нескольких минут езды от уже двух очередного торгового центра были возведены еще два торговых комплекса, причем один из них – целый городок. Для тех пары десятков тысяч потенциальных клиентов, обитающих в радиусе автомобильной доступности, здесь имеется два кинотеатра-мультиплекса и три огромных супермаркета, размером в два Ашана каждый, и, наверное, уже больше 100 000 квадратных метров всяческих, в основном уже никому не нужных товаров народного потребления. Здесь несложно найти французские чайники по 200 долларов за штуку и американские джинсы по 150 долларов за пару. Армани, Версачи, Балдинини, Бриони висят тоннами. Чего здесь только нет – ничего нужного здесь нет. Эти торговые центры по содержанию своему – еще большая нелепица в сегодняшней Украине, чем ВДНХ, построенная коммунистами. Они – это выставка достижений нашей прошлой жизни, музейная экспозиция того, как мы раньше себя растрачивали. Как девелоперы не понимают всех социальных изменений, что происходят в стране, – дело абсолютно удивительное. Они что, депутата Ляшко не слушают, на Троещину не ездят, почем в стране зарплаты не знают? Такое ощущение, что все киевские девелоперы – космонавты, и живут там – наверху. О том, что происходит в городе понятия не имеют.
У ЦУМа имеется огромное преимущество в виде большой концентрации всего самого последнего в украинской торговле в одном месте.
Итак, в ближайшее время нас ждет открытие ЦУМа на Крещатике. Вероятно, это станет сокрушительным ударом по «Красной линии» столицы, которую десятилетиями не могли взять самые лучшие бренды мировой торговли. Уже этой осенью «Линию Мажино» киевской торговли, вероятно, можно будет брать голыми руками. «Красная линия» в столице и без открытия ЦУМа еле дышала, зияя множеством пустых витрин, меняя со скоростью звука одного дохлого арендатора на другого. После открытия ЦУМа количество торговых площадей высокого уровня на «Красной Линии» столицы, очевидно, удвоится. Но это не все. У ЦУМа имеется огромное преимущество в виде большой концентрации всего самого последнего в украинской торговле в одном месте. Такой прием в торговле может удвоить, а то и утроить выручку с квадратного метра, высосав ее таким образом с конкурентных метров, расположенных на улице, что ускорит торговый «Армагеддон» в центре столицы.
Кроме центра Киева серьезные изменения ожидаются по всему городу. Осенью открывается «Лавина Молл» – один из крупнейших новых торговых центров, где ударение сделали на аттракционах, потому как одежды в городе уже ни продавать, ни покупать народ больше не в состоянии. Однако и аттракционы вещь хоть и новая, а все же – старая. Их расставлено по городу в огромных количествах, а стоят они, по сегодняшним доходам населения, дорого, а главное – они быстро надоедают, потому как одни и те же. Если «Лавина Молл» сконцентрирует в себе самую большую коллекцию аттракционов города, то, решив вопрос своей доходности, они, вероятно, уничтожат доходность аттракционов по всему городу, что опять же подорвет общее здоровье киевской коммерческой недвижимости.
Вновь открывающиеся торговые центры имеют значительное преимущество в том, что они, будучи самыми последними, кто входит на рынок, видят полную картину произошедшего, и потому могут избежать совершенных другими ошибок. Они также могут сконцентрироваться там, где еще есть для того возможность, как «Лавина Молл» в аттракционах или ЦУМ – в самом главном месте столицы. Количество торговых центров не только увеличивается, они повышают свою эффективность – продажи с квадратного метра. Если продажи с квадратного метра растут, то метров этих, естественно, нужно меньше для обслуживания торгового оборота в городе.
Электроника, потребительские товары – от самокатов до чайников – и даже одежда плавают огромными стаями в торговом интернете на много процентов дешевле, чем они выставлены в кирпичных магазинах.
Существует большая угроза и с другого фланга. Растет количество продаж через альтернативные каналы. Торговые площади, которые раньше были единственным торговым каналом в Киеве, сегодня находятся под ударом интернета. Электроника, потребительские товары – от самокатов до чайников – и даже одежда плавают огромными стаями в торговом интернете на много процентов дешевле, чем они выставлены в кирпичных магазинах. Введение в Украине стандарта связи 3G в мобильных сетях нанесло по торговым помещениям Киева удар больший, нежели добавление еще 1 миллиона квадратных метров коммерческой недвижимости. Дело не только в ушедшем в интернет объеме продаж. Дело еще и в том, что большая часть будущих лавочников, у которых сильно чесалось снять 50 метров торговой площади, теперь вместо этого открывают свою лавку в интернете, ничего кирпичного на улице не снимая. Торговые амбиции они таким образом почесали – магазин открыли, но площади торговой в городе не сняли. А ведь именно эта огромная масса испытывающих торговый зуд мелких коммерсантов все эти годы и выступала основным пушечным мясом в войне между киевскими арендодателями и арендаторами. Теперь они с киевских улиц и из киевских торговых центров массово дезертируют в интернет.
На ближайшие полгода анонсировано открытие еще как минимум шести новых ТРК, кроме вышеупомянутых. Все они немалые по размеру и профессиональные во многом по формату. Так что торговая борьба еще только начинается, но предчувствия касаемо ее исхода печальные. Может, девелоперы лучше займутся вывозом и сортировкой мусора в Киеве. Говорят, дело это прибыльное, а главное – для города намного более полезное. Чего же они все лезут в такие заранее убыточные дела, как построение не нужных никому торговых центров. Владеть торговым дворцом, конечно, престижнее, чем вывозить мусор, но вот вывозить мусор, похоже, намного прибыльнее. Какие-то у нас неправильные капиталисты – их пафос интересует больше, чем прибыль. Странно, конечно.
